土地转让金计算方法

土地出让金分为地面价和楼面价两种计算方法，投资者通常以楼面价计算投资效益。具体计算方法包括按实际成交价或基准地价的40%计算，转让时按基准地价的40%计算，如有异议可由土地估价机构评估后按评估价的40%计算。住宅地出让金一般按房屋交易价或评估价的2%收取。经济适用房在取得房产证五年后过户需缴纳出让金，再次转让时不需要缴纳土地出让金。

法律分析

土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。

其出让金数额具体计算方法如下

一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。

二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。

三、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。

四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

住宅土地土地出让金计算方法

住宅地出让金一般按按房屋交易价或评估价的2%收取。经济适用房过户必须在取得证房产证五年后过户，这时候过户就需要缴纳出让金，缴纳过土地出让金的经济适用房再次转让就和普通的商品房一样，不需要缴纳土地出让金。

结语

土地出让金的计算方法有地面价和楼面价两种方式。投资者通常以楼面价来计算投资效益，因为地面价无法反映土地成本的高低。具体计算方法如下：如果有实际成交价且不低于基准地价的40%，则按成交价计算出让金；如果成交价低于基准地价，则按基准地价的40%计算。对于转让的划拨土地使用权，也按基准地价的40%计算出让金。如有异议，可委托土地估价机构评估，按评估价的40%计算出让金。划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得超过60%。对于住宅地，一般按房屋交易价或评估价的2%收取出让金。经济适用房在取得房产证五年后过户时需要缴纳出让金，之后再次转让时不需要缴纳土地出让金。

法律依据

中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十三条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第二章 房地产开发用地 第一节 土地使用权出让 第十七条 土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。

中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第三章 房地产开发 第三十一条 房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。

房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。

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