房屋租赁合同的有效期最长是20年。在合同中约定了租赁期限的，则按照约定来；未约定租赁期限的，为不定期租赁。如果租赁期限6个月以上而未采用书面形式的，也应当视为不定期租赁。 请注意，《民法典》第七百零五条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的部分无效。但是，当租赁期限届满时，当事人可以选择续订租赁合同。然而，新的约定的租赁期限自续订之日起同样不得超过二十年。这一规定主要是为了防止合同双方当事人受过长的合同期限束缚，从而不利于保护当事人的权益和发挥财产的效用。