停产停业损失如何补偿

因拆迁非住宅房屋造成停产停业的，拆迁人可以给予适当补偿。对于适当的标准，何为适当、其计算依据、计算方法，何种情况下是可以补偿，何种情况下是不可以补偿，该条例并没有统一规定，其他法律、行政法规也没有进行规定。在法律实践中，补偿的标准、依据常常由市一级地方政府以政策性文件规定，各地补偿标准不同，计算方法也不同，这在立法上未免是一个遗憾。希望有关部门能够引起重视，能够对停产停业损失进行更为明晰、清楚的规定，以促动拆迁过程中的公平公正。

一、“住改非”如何补偿

《国有土地上房屋征收与补偿条例释义》(十六至二十六条)

第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

根据2003年《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》：“对拆迁范围内，产权为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的手续，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。”因此在拆迁时，对于“住改非”的补偿应当比普通住宅高，但具体的补偿标准各地方却都有所不同，在实践中，住改非房屋的补偿有哪些形式呢？

(1)按照住宅房屋与商业用房的均价确定。拆迁的住宅房屋用作经营使用，只要在拆迁通告发布前，依法取得合法经营手续、税务登记证并有纳税记录，且房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点是一致的，其补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。

(2)按照商业用房确定。有些地方对于“住改非”的房屋补偿优惠比较彻底，在拆迁公告发布前，一段时间以上在经营的，能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受商业用房补偿政策，也有地方表述为按照房屋的实际用途补偿。

(3)参照商业用房估价，并且根据是否沿街标准有所不同。参照商业用房估价的前提一般相同，取得工商营业执照、持续经营、持续纳税一定时间。对沿街的住改非房屋，其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。对非沿街的住改非房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定。

(4)住宅部分用于经营的，该部分按照商业用房进行补偿，其余按照住宅标准进行补偿。某些地方规定，对住改非房屋的拆迁，根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况对正在经营的房屋给予适当补偿，具体操作上则根据住改非的时间在住房评估价值的标准上上浮，但此前提必须是在某一时间点之前住改非。此时间点之后除临道路第一层以外，其他的住改非房屋一律按照住房性质进行评估补偿。

采用混合标准

(5)采用混合标准。临街底层住改非房屋被拆迁人实际作为门市经营的面积，参照同地段门市评估价格进行补偿；其他住改非房屋的货币安置补偿，被拆迁人实际用于经营的面积按住宅评估价格的倍数进行补偿。

二、房屋拆迁安置费计算标准

房屋拆迁安置费主要包括房屋使用人（被拆迁人或房屋承租人）的搬迁补助费、没有提供周转房情况下的临时安置补助费、超过过渡期限的临时安置补助费和非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。至于这几项费用中，临时安置补助费和搬迁补助费支付标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定，这主要反映各地经济发展的情况不同，当地生活水平的差异，国家不能统一作一规定。而非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费则主要依据民法等价有偿的原则，对于因停产、停业造成的直接损失进行赔偿，而不包括间接损失。因此，房屋拆迁安置费计算标准为：（被拆迁人或承租人）房屋拆迁安置费＝搬迁补助费没有提供周转房情况下的者安置补助费超过过渡期限的临时安置补助费非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。

（1）如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0。

（2）如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为。

（3）被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。

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