房屋租赁时有哪些常见问题

一、租赁合同是否必须采取书面形式

《合同法》第215条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。

因此，房屋租赁期限不满半年的，可以是口头租赁合同或者书面租赁合同;房屋租赁期限在半年(6个月)以上应当采取书面形式租赁合同。

提示1

1、口头房屋租赁合同风险较大。当事人房屋租赁合同采取口头形式的，发生争议时要有其他证据证明。

2、法律对长期房屋租赁合同(6个月以上)要求采取书面形式。租赁期限6个月以上的口头房屋租赁合同，视为不定期房屋租赁合同，租赁双方当事人都有随时解除合同的权利。

二、房屋出租人有哪些义务

(一)交付出租房屋的义务

出租人应当按照约定将出租房屋交付承租人占有、使用和收益。

(二)出租房屋保持义务

出租人应当保持出租房屋符合约定的用途。

(三)出租房屋维修义务

除非双方对房屋维修另有约定，否则出租人应当履行出租房屋的维修义务。具体而言：

1、承租人在出租房屋需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修;

2、出租人未履行出租房屋维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担;

3、因维修出租房屋影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

提示1

房屋出租人承担维修出租房屋义务需要具备以下条件：

1、以租赁期间承租人履行了通知义务为前提条件;

2、以出租房屋有维修必要、维修可能为基本条件;

3、租赁房屋毁损必须是因不可归责于承租人的事由造成的;

4、当事人没有约定出租人不承担出租房屋维修义务。

(四)出租房屋权利瑕疵担保义务

出租房屋权利瑕疵担保义务是指承租人在订立合同时不知道出租房屋存在权利瑕疵的，出租人应当保证出租房屋交付后不因第三人主张对出租房屋享有权利而导致承租人不能对出租房屋使用、收益的义务。

1、因第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。

2、因第三人主张权利，致使承租人不能对出租房屋使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

提示1

1、出租房屋权利瑕疵担保义务的范围为出租房屋交付前即存在的权利瑕疵，且为承租人不知情的权利瑕疵。

2、出租房屋交付后才存在的权利瑕疵，以及出租房屋交付前即存在且承租人知情的权利瑕疵，则不构成出租房屋权利瑕疵担保义务。

三、承租人对出租房屋的使用有哪些义务

承租人有正当使用出租房屋的义务，即应当按照约定方法或者出租房屋性质使用出租房屋。

(一)合理使用房屋

承租人应当按照约定的方法使用出租房屋;对出租房屋的使用方法没有约定或者约定不明确，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定;按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，应当按照出租房屋的性质使用。

提示1

承租人使用出租房屋租的方法标准有两个：

1、约定使用方法(首要标准)：房屋租赁合同约定的使用方法;双方补充协议约定的使用方法;按照合同有关条款或者交易习惯确定使用方法。

2、出租房屋性质确定使用方法(次要标准)：只有没有约定出租房屋使用方法的，才能按照出租房屋的性质确定使用方法。

提示2

承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，出租人有权解除合同和要求赔偿损失。

提示3

承租人按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，致使出租房屋受到损耗的，承租人不承担损害赔偿责任。

(二)对出租房屋承担保管义务

承租人应当妥善保管出租房屋，因保管不善造成出租房屋毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。承租人已尽妥善保管义务，承租人不承担损害赔偿责任。

(三)转租应当经过同意

承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。未经过出租人同意的，出租人在6个月内提出异议的，转租合同无效。

提示1

房屋转租存在两个房屋租赁合同：

1、原租赁合同：继续有效。

2、次房屋租赁合同：原房屋租赁合同的承租人需要对次房屋租赁合同的转租第三人造成租赁物损失行为负责。

提示2

出租人自知道或者应当知道承租人转租后6个月内未提出异议，视为出租人同意转租。

(四)房屋承租人有支付租金的义务

1、承租人应当按照约定的期限支付租金。

2、对支付期限没有约定或者约定不明确，可以补充协议;无法达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯。

3、按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，按照法定期限支付：

A、租赁期间不满1年的：应当在租赁期间届满时支付;

B、租赁期间1年以上的：应当在每届满一年时支付;剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

提示1

承租人延付租金，出租人有以下补救办法：

1、承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

2、出租人以延付租金为由解除租赁，必须给出租人合理期限。也就是说，出租人不得因承租人延付租金而直接解除租赁合同。

3、出租人要求承租人支付租金的诉讼时效为1年而非2年。

提示2

因拖延支付租金导致出租人解除房屋租赁合同，次承租人可以代为支付的租金和违约金。代为支付的部分超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

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