不兑现售楼广告应承担违约责任吗？

在2004年3.15国际消费者权益日来临之际，温州市104名别墅购买消费者向社会提供了一份珍贵的消费者维权教案。这份教案提出两个带有全国普遍性的消费者维权问题：不兑现售楼广告该不该承担违约责任?像一盘散沙似的住宅小区入住者合法权益若受侵害该如何保护?

不是梦想的四星级家园向你招手银都花园正门和旁边本应该是业主俱乐部的银都大酒店由于物业办公用房被改为别墅出售，业主委员会和物业公司只能临时借用小区幼儿由于小区东边没有封闭，物业公司只能3步一岗的设置保安岗亭守卫几个出口

1997年初，温州建设房地产开发公司在温州市东部郊区的新城片,开发建造一处豪华别墅区银都花园。其中有74幢别墅，30套越层楼。每幢别墅售价约200万元，每套越层楼售价约80万元。二者均比周边同类房价高出一倍多。

开发商在各媒体广告及售楼书宣传称，四星级家园，不再是梦想、园区内拥有三个标准网球场，一个游泳池，拥有1368平方米物业管理用房。拥有4500平方米的银都维的多利亚俱乐部，内有健身房、乒乓球、KTV等健身娱乐设施。区内拥有超市、医疗、保健、银行等生活设施。别墅实行全封闭星级物业管理，并有红外线报警、卫星电视及自发电设备。小区绿化率达38.60%等等。

这样的公配水准和楼价在当时堪称温州之最。温州市104名企业界知名人士及富人冲着如此美好的环境、设施和承诺，纷纷花巨资购置了该区的别墅和越层楼。

缺斤短两被诉求赔偿5千多万元

银都花园内的别墅群。银都花园一隅。黄某忠、郑某严等上百名业主从1999年始陆续入住。他们想不到入住后相继发现，实际情况与开发商的承诺大相庭径。开发商在别墅区围墙及围墙内侧通道的地基上增建了别墅，大部分地盘则改建为绿地卖掉了，导致全封闭管理永久性不能恢复。区的网球场、游泳池等设施也租给他人用作商业经营。特别是盼望已久的4500平方米的银都维多利亚俱乐部场在2001年装修完工后，一夜之间竟割给他人，成为一家商业酒店，业主们也是永久性无权享用。小区的绿化率仅为34.7%，这一减，被整整割掉4.1亩土地，价值超千万元。另外，超市、医疗、保健、银行等生活设施不见踪影，入住者生活服务极为不便，买一包酱油、一盒烟都得驱车到区外购买。因全封闭全方位的管理成为一纸空文，区内经常发生偷盗事件，业主的生命和财产受到严重的威胁。

对此，业主们认为自己被欺骗了。针对开发商欺诈、严重缺斤短两的行为，业主们在无数次交涉无果的情况下，运用法律手段维护自己的合法权益。为了解决人力松散的问题，他们自发联合，授权委托由全体业主选举产生的银都花园业主委员会(主任、副主任本身也是业主)，以该民间自治组织的名义，与开发商对簿公堂。

2001年12月，银都业委会先向温州市鹿城区法院起诉。期间，历时两年，历经艰辛，受阻重重。无奈之下，他们不得不于2003年10月撤诉。次日，即直接向浙江省高级人民法院起诉。他们聘请北京京哲律师事务房地产专业律师张仁，针对开发商上述8大缺斤短两问题，向法院提出8项诉讼赔偿，共计赔偿5070.6万元。如此高的商品房纠纷诉讼标的，在全国较为罕见。业主委员会主任黄某忠与办公室主任郑某严正在商讨上诉事宜。银都业主举行大会现场投票

对这起全省首例以业主委员会的名义起诉的商品房买卖合同纠纷案，省高院经认真研究，受理了此案。

2004年3月9日，浙江省高院第三法庭开庭审理此案。由30多人组成的原告方陪审团清一色是温州企业界董事长级人士。被告方没有出庭，委托其律师到庭应诉。

广告承诺能否成为购房合同条款

此案争议的主要焦点是，广告承诺能否成为购房合同条款。开发商的辩护律师认为，广告宣传资料要作为房屋合同条款，根据有关最高人民法院的有关司法解释规定，必须具备如下条件：房屋出卖人对开发的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确。而开发商被指控未履行的8项广告宣传承诺项目，都是零碎地出现在1997年至1999年的一些相关资料中，这些承诺不能视为具体、明确的。因此，这些承诺不能作为房屋买卖合同条款，开发商也不构成违约。

银都业委会方认为，最高院的有关司法解释规定：商品房的销售广告和宣传资料是要约邀请，房屋出卖人对开发的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品买卖合同的订立以及房屋价格的确有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。据此，银都业委会称，一方面，开发商对银都别墅的广告宣传是大量的、多方位的，这是广告宣传形式上的零碎，而非广告内容上的零碎。另一方面，其每一次(种)广告宣传的内容又都是非常具体、明确而非零碎的。实际上这些广告对104名消费者订立合同购买银都别墅都产生重大影响。而且，有关俱乐部的广告不仅具体、明确、有吸引力，开发商还就此项目向每位购房者增收了6万以上的配套设施费。这说明宣传广告对房屋价格确有重大影响。故开发商未按广告宣传承诺的事项去做，已违反了购房合同内容，是违约侵权。

业委会可否受权代表业主打官司

此案争议的另一大焦点是，业主委员会能否作为诉讼主体。法庭辩论中，被告律师认为，业委会是业主大会的执行机构，是代表业主对住宅小区物业管理行使民主监督的群众自治组织。而此案是一起商品房买卖合同纠纷，原告和被告之间应当是商品房买卖的当事人。而开发商并未与银都业委会建立商品房买卖关系，故双方不存在任何纠纷。业委会可以维护业主的相关权益，但它不是房屋产权所有人，不能介入房屋买卖纠纷。因此，银都业委会作为该案的原告主体，显然不合适。

银都业主委方则认为，根据有关法律规定，业主委员会可以代表住宅小区内的产权人、使用人维护他们的合法权益。这些配套设施是业主的共有财产，但因住户人数众多，不可能每个人都来参与共有财产的管理，应该由业委会代为管理。如果发生诉讼，其诉讼标的是和共有财产有关的，那么业委会就可以代表业主起诉、应诉或参与调解等等。原告方律师张仁认为，我们查询了相关资料发现，最近，上海、深圳等地业委会的法律诉讼主体都先后得到确立，但目前浙江尚无先例，我们想通过这起民事纠纷使人们充分认识业委会的地位和作用。售楼广告承诺能否成为购房合同条款时常引起业主与开发商的争议。业主大会现场在漂亮的楼房模型和眼花缭乱的售楼广告面前应该保持清醒的头脑。

温州市新城银都花园业主委员会借鉴温州打火机协会挑头为百家企业打洋官司的经验，受权帮助购房者打官司，索赔金额高达5000多万元。这是浙江省首例以业主委员会名义起诉的商品房维权纠纷，自然引起社会各界的高度关注。

便利诉讼节约官司成本好处多多

有关房地产的法律专家认为，这场官司在全国有一定的典型意义。首先，小区业委会代表广大购房消费者诉讼，既可有效维权，又可大大节约诉讼成本，这为全国的购房消费者提供了有益的启示和借鉴。相对而言，单个购房者是弱势群体。打起官司来，往住以他们的吃亏而告终。而业委会的地位、作用则可与开发商对称、抗衡。一个住宅小区的购房者可能是100人，也可能是数百人。一个购房者的合法权益若受到侵害，其背后就是一大片。一个人打一场官司，100个人就要开100次庭。而且，每一个人都要支付高昂的诉讼费，有的人可能无力打官司。由业委会出面诉讼，则可以一当百，减轻法院的压力，提高诉讼效率。同时，也有利于社会稳定。

此案受到社会各界的广泛关注。来自全国各地的一些住宅小区业主也前来法院旁听。杭州西湖家园几名业主委成员说，我们是来取经的。他们称，如今一些小区的公配设施不到位、乃至被开发商出租转卖已是司空见惯，业主们单独出面讨公道力不从心。温州银都花园通过业委会提起诉讼，这在全省还是首例，很有意义，它对我们广大购房者依法维权是个有益的借鉴。

警惕售后走样煞住缺斤短两邪风

此案给人们提供的第二个启示是，要建立对开发商中途改变房屋和公配设施指标的防范、惩处机制。此案从一个侧面提出了如何保护购房消费者权益的一个深层次问题。当前，全国房地产领域出现一个令人头痛的普遍现象是，许多商品房和公配设施售后走样。一些开发商在开发商品房或住宅小区中，起初上报政府的规划方案是确有其物的(各个项目的指标是确切的)，其广告宣传的内容也是与之相符的。但是，一旦广告宣传得手，即广大消费者信其真，与之订立购房合同并付款后(一般首付20%，其余银行按揭贷款)，开发商为了攫取不义之财，便在中途暗中做手脚。他们不惜以损害消费者利益为代价，通过各种不当手段，找政府改批方案，偷偷改变原规划设计功能及指标，使商品房和公配设施兑水、缺斤短两。事后，一旦发生纠纷，就打着经政府批准的幌子为自己开脱其责。据有关方面统计，这类情况比例高达70-80%。

一、签署物业合同需要注意什么事项？

(一)明确委托物业服务的内容、范围和期限。由于现在专业分工的细化，出现了专提供某一项服务的物业公司，所以在服务合同里一定要明确物业公司是管理小区全部的

物业工作，还是只负责某一项服务内容。如果约定不明，会带来很多不必要的麻烦。例如某小区业主委员会通过招标聘用了一家物业公司，委托其管理小区的全部物

业内容。而该公司在接手以后，除了物业费是自己收取外，其余的物业服务内容全部以低价委托给其他没有业务的物业企业，来赚取其中的差价。而受委托的物业企

业以低价承接该业务后，由于成本的原因，只能是降低服务的内容和标准。如果业主委员会在服务合同里没有约定详细的服务标准，也没有约定该物业公司不得将服

务内容转委托给第三方的话，由于该物业公司这种做法没有违反法律规定和合同约定，业主只能是白受损失。所以如果业主委员会是看中了某家物业公司的品牌和服

务质量，那就要在服务合同中约定详细服务内容和具体的服务标准，并且约定该公司不得将服务内容转委托给第三方，否则承担相应的违约责任。这样才能避免业主

花高价买低质服务的情况。

(二)除了《物业管理条例》规定的业主委员会拥有的权利外，其它一些权利，也应在服务合同里更具体地约定。例如，由

业主委员会收取物业费后转交给物业公司、物业公司应为业主委员会提供相应的办公场所、业主委员会的主要领导人可以从物业费中提取补贴、业主委员会对物业公

司服务质量有权提出意见并可要求其限期整改等内容。同时，业主委员会应承担相应的义务，督促业主按时交纳物业费，积极配合物业公司工作，尊重物业公司专业

化的管理方式和措施等。

(三)明确物业公司的权利和义务。本着权利和义务对等的原则，在赋予物业公司管理整个小区日常事务权利的同时，也要明

确物业公司所承担的义务，并且尽可能地明确责任，例如保安失职导致业主物品被盗，物业公司应承担赔偿责任；物业公司在使用物业费时，必须有明确的记录并向

业主委员会公开账目等。

(四)对违约责任的约定。要在服务合同里明确物业公司违反约定应承担的违约责任，约定的责任要具有实用性和可操作性，

不要约定成一些大而空的法规内容。特别是对提前解聘的物业公司不及时退出的情况，虽然新的《物业管理条例》规定了国家行政机关对其处罚的内容，但是它弥补

不了给业主带来的实际损失，所以一定要约定如果出现这种情况，物业公司每拖一天就要承担一天的违约金，这样才能有效保护全体业主的利益。

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