不动产是否包括土地使用权？

土地使用权不属于不动产，而是一种权利。土地使用权的变更包括土地转让。土地使用权的变更需要经过程序和合同规定。不动产证的使用年限根据不同用途划分，屋产权年限是中国特有的制度。不动产登记证明对权利人没有实质影响，但可用于入学、就医、出国等证明和担保。

法律分析

不动产不包括土地使用权。按照法律的规定，不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。而土地使用权是一种权利，并不是“物”，所以土地使用权是不能算是不动产。

土地使用权变更不包括转让吗

土地使用权变更包括土地转让。土地使用权变更指国有土地使用权、集体土地使用权在初始登记后发生的变更。

依照《城市房地产管理法》第十八条规定，改变土地用途应依循以下程序：

（1）取得出让方和城市规划行政主管部门的同意；

（2）签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

不动产证土地使用期限是多少

（1）不动产权证使用年限，住宅用地的划拨年限是70年、商业用地划拨年限40年、科教文卫体及公益用地50年。

（2）不动产登记证明只是房产证、国土证等不动产统一后的新证明，对权利人没有实质的影响。不动产登记证明可以为入学、就医、出国等作为证明和担保。

（3）屋产权年限是中国特有的一种制度，我国是土地国有制，一般国家土地对外出让的时间，根据规划和土地使用性质划分为住宅用地、商业用地、科教文卫体及公益事业用地。

结语

总结起来，不动产不包括土地使用权，因为土地使用权是一种权利而非物。土地使用权变更包括土地转让，但转让必须按照相关法律规定的程序进行。不动产证的土地使用期限根据不同用途有不同年限。不动产登记证明对权利人没有实质影响，但可以作为证明和担保使用。屋产权年限是根据土地使用性质划分的。

法律依据

《不动产登记暂行条例》第五条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：

(一)集体土地所有权；

(二)房屋等建筑物、构筑物所有权；

(三)森林、林木所有权；

(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权；

(五)建设用地使用权；

(六)宅基地使用权；

(七)海域使用权；

(八)地役权；

(九)抵押权；

(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。

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